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登記に関する基本用語集


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用語集

土地家屋調査士

「土地、建物がどこに存在し、どのような形状をし、どんな目的によって利用されているのか」等を調査・測量し、図面作成、登記申請等を所有者に代わって行う不動産表示登記の法務・測量の専門家です。

昭和25年、議員立法により土地家屋調査士法が制定され、所有者に代わって不動産の表示に関する登記につき必要な土地又は建物の調査、測量、申請手続又は審査請求の手続を主な業とする土地家屋調査士が誕生しました。

また、平成18年に不動産登記法が改正され、筆界特定制度がつくられました。筆界に争いがある場合、訴訟をして判決を得るよりも、費用の負担が少なく期間を短縮できるのがこの制度の特長であり、土地家屋調査士はこの制度に深く関与しております。


司法書士

従来から、司法書士の業務の中心であったのが、登記業務です。たとえば、自宅を購入するときに、建物の所有名義を売主から買主に移しますが、このときの所有権移転の登記手続きを代行する専門家が司法書士です(不動産登記)。また、会社設立の際には、法人の登記を備える必要がありますが、その後も会社の重要事項が変更になるたびに登記に反映することを要求されます。これらの手続きを代行することも司法書士の業務です(商業登記)。

司法書士は様々な法的文書の作成を行います。企業法務・相続・成年後見・債務整理等、当事者の方が作成すべき書類を代わりに作成することが可能です。あなたが具体的にどのような書類を作成すべきか分からなかったとしても、司法書士に事情を説明すれば、適切な書類を作成してくれます。たとえば、会社の議事録・遺産分割協議書・遺言・成年後見申立書・破産手続開始申立書・訴状などが挙げられます。このような書類作成業務も司法書士の仕事のひとつです。


登記簿

登記簿は法務局に保管されている公示するための帳簿であり種類は多数あります。現代はコンピュータからプリンタ出力した登記事項証明書などが主流となっています。

数ある登記簿の中で、不動産の登記簿には土地と建物の2種類があり、表題部には表示に関する登記の記載(土地には地番・地目・地積、建物には種類・構造・床面積)されています。

登記簿は住居表示ではなく、地番・家屋番号順に編綴されています。

しかしながら不動産の登記がなくても、すぐさま目に見えて困るような事態は発生しないと思います。実際現実に未登記の建物もわが国には数多くあります。ちょっと難しい用語を使わせてもらうと、わが国では登記簿に公信力というものを認めておらず、さして強力に所有権等を主張できるものではありませんが、日本では、不動産登記法という法律で少なくとも表題部の登記は義務づけており、それを怠ると行政罰もあります(不動産登記法第164条)。


表題(登記)

不動産登記簿には、どこにどんな土地または建物があり、それが誰のものなのか等を表示することになっています。
そのなかで、「まだ登記されていない土地や建物」について、初めて登記を作成する登記を「表題登記」といいます。

「まだ登記されていない土地や建物」とは、海などを埋め立てて新しい土地ができた場合や、新たにマイホームを建築した場合等が該当します。
この「表題登記」は、まだ登記されていない土地や建物の所有権を取得した人が、その所有権を取得した日から一カ月以内に申請しなければならないことになっています(不動産登記法第36条【土地】、不動産登記法第47条【建物】)。


地積

登記された土地の登記簿上の土地面積のことを言います。通常、登記簿の表題部に記載されています。

古くは明治時代の初頭に行われた地租改正時に測量された地図をもとにしており、当時から現代に至るまでの測量技術が、現代と比べ測量誤差が大きいこと、あるいは土地所有者からの自己申請だったことなどから不正確なものとなっている。このため、地積も、実測面積とは違う場合が多ので、売買契約では、実測完了後に、売買の決済を実行する旨の契約を結ぶ場合が通例のようです。


公図

法務局には不動産登記法14条に規定されている、登記簿とともに「正確に測量した地図」を備えることになっています。しかし、この整備が未だ遅れている為、「地図に準ずる図面」を備えることになっております。この図面のことを一般的に公図といいます。


区分所有建物

独立して住居・店舗・事務所・倉庫等の用途に供することができる数個の部分から構成されているような建物のことをいいます。 区分所有建物には次の2点を満たすことが必要です。

  • 1)建物の各部分に構造上の独立性があること
    建物の各部分が他の部分と壁等で完全に遮断されていることを指している。
  • 2)建物の各部分に利用上の独立性があること
    建物の各部分が他の部分から完全に独立して、用途を果たすことを意味しています。
上記の2点を満たし,それぞれ別個の所有権が成立しているとき、その建物は「区分所有建物」と呼ばれます。

分譲マンションなどが区分所有建物に当たるが、それに限らず、オフィスビル・商業店舗・倉庫等であっても上記の2点を満たし、建物の独立した各部分について別個の所有権が成立しているならば区分所有建物となります。

この「建物の独立した各部分」のことを「専有部分」といい、この専有部分を所有する者のことを「区分所有者」といいます。また、廊下・エレベータ・階段などのように区分所有者が共同で利用する建物の部分(建物の敷地も含む)は「共用部分」と呼ばれ、区分所有者が共有することになります。


地番

土地登記簿の表題部に記載されている土地の番号のことを表します。なお、分筆された土地の場合には、地番には番号と符号が付けられています。
一般に、地番と住居表示は同一でない場合があります。


地目

登記所の登記官が決定した土地の用途のことをいいます。 土地登記簿の表題部に記載されています。 地目は、現況と利用状況によって決められることになっており、次の23種類に限定されています。

田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、
公衆用道路、公園、雑種地、学校用地、鉄道用地  (不動産登記法準則68条)

附属建物

建物に付属した建物のことを指します。主たる建物に付属した小屋・勉強部屋・作業部屋・物置・便所などであり、建物登記簿上は表題部に「附属建物」として登記されています。

通常は建物の従物であると考えられるので、建物が売買されれば附属建物も同時に売買されることになります。
尚、小屋等の小規模な建物であっても、主たる建物と利用上ないし取引上の付属性が認められない場合は、附属建物となりません。


境界

ADR法

筆界特定制度