土地家屋調査士法人／司法書士事務所エスアールパートナーズ

土地や建物を原始取得（最初の所有者として取得すること）した場合には不動産の物理的現況を公示する表題登記を経て所有権保存登記をすることとなります。
表題登記でも所有者の表示がなされますが、あくまで表題部の所有者欄に登記されますので、この登記には対抗力は認められません。
第三者へこれは自己の所有であるということを対抗するためには、甲区欄へ所有権の登記をする必要がありますし、あるいは抵当権等を設定登記するためには、まず所有権保存登記をする必要があります。

前所有者から所有権を譲り受けたり、相続や贈与等のいろいろな原因取得した場合には所有権移転登記をすることとなります。
第三者に対してこれは自己の所有であるということを対抗するためには、所有権移転登記をする必要があります。つまり所有権移転登記をせずに放置しておくと悪意の第三者が現れ、所有権を取得されてしまう場合もあります。

抵当権設定登記は、公庫・銀行等の金融機関から不動産を担保にして融資を受ける場合に必要となる登記です。
事業資金や住宅ローンの借入れ・借換えをする場合に、金融機関から求められます。

銀行等金融機関から融資を受ける場合には担保が必要になります。具体的には所有不動産に抵当権や根抵当権を設定したり（これを物的担保といいます）、保証人を立てさせられたりします（これを人的担保といいます）。
返済が滞った場合に、前者の場合は抵当権の設定してある不動産を競売にかけ、換価し、その配当から弁済を受けます。後者の場合には保証人に肩代わりをしてもらって弁済を受けます。
返済をし終わった場合には不動産に設定してある抵当権を抹消します。これにより担保に入っていない不動産となるわけです。